Definiendo South Division: Los efectos de la densidad en proveyendo viviendas asequibles para todos

En Octubre del 2016, la Alcaldesa Rosalynn Bliss, nominó a 20 personas para el Comité Asesor de Vivienda para realizar un plan para hacerle frente a la falta de vivienda asequible en la ciudad de Grand Rapids. El grupo incluía personas de instituciones de desarrollo de vivienda sin fines de lucro, otras con fines de lucro, prestamistas, vecinos, instituciones educativas, filántropos locales y oficiales del gobierno y era presidido por el Primer Comisionado de Guerra Jon O’Connor. El grupo se reunió un total siete veces, de octubre del 2016 a Mayo del 2017 y estableció 11 recomendaciones para hacerle frente a la falta de vivienda asequible en la Ciudad de Grand Rapids. De esas recomendaciones, cuatro de ellas han sido aprobadas por la comisión de la ciudad, pero estas recomendaciones requieren cambios en la distribución de las zonas tomando en consideración las preocupaciones o quejas traídas por los residentes, las asociaciones de vecinos y los organizadores de la comunidad.

Para los residentes, los inversionistas del área de la Division Sur están actualmente trabajando para desarrollar en un área específica el plan de desplazamiento e incremento de oportunidades para el área ya invertida, la propuesta de Vivienda Ahora! puede tener un impacto muy grande para los residentes que rentan y este determinaría que puedan o no seguir en sus comunidades.

Aldo Colorado se trasladó de Illinois a vivir al área de Burton Heights hace siete años, para pastorear la Iglesia Pentecostal Unida Hispana. A pesar que la familia conformada por cuatro, al principio rentaba una casa en el área, hace cinco años tuvieron la capacidad de invertir en la compra de su propia casa. Y así fue como mejoraron en la estabilidad económica para ser propietarios. Colorado empezó a planear hacer lo mismo para su congregación.

“Nosotros estuvimos rentando por mucho tiempo y había muchas cosas que queríamos mejorar pero teníamos limitaciones porque la propiedad no era nuestra,” dice Colorado.

Aldo Colorado y su hijo Aldo trabajan junto sen la remodelación del edificio de la iglesia en la South Division.

Y como la comunidad crecía, Colorado dejó su trabajo como reparador en West Michigan Transmissions en noviembre del 2016 para ayudar a la iglesia a comprar el edificio en 2111 Division Sur. La iglesia aún no se ha trasladado porque están en proceso de remodelación. Colorado planea la mudanza para mediados de la Primavera.

Debido a lo que ha invertido en formar relaciones con los residentes del área -muchos de los cuales son miembros de su congregación- Colorado mira el ser dueños de una propiedad como el paso más emotivo para su comunidad - una manera de tener un lugar al cual llamarle  hogar y continuar mejorando el área.

A Colorado le gustaría ver a sus vecinos y a los miembros de su congregación tener un incremento al acceso a ser propietarios.

Aldo Colorado con su esposa, Olivia, y sus hijos, Aldo y esposa Diana, Gerson y Natalie“La mayor necesidad de los miembros de la congregación es la falta de igualdad. Igualdad en términos de derecho y oportunidad. Oportunidades económicas y sociales. Muchas veces podemos ver a personas que no tienen acceso a involucrarse en cosas relacionadas con la sociedad,” explica Colorado.Aldo Colrado

En términos de las recomendaciones de Vivienda Ahora!, Colorado piensa que puede ser ambivalente ( de dos valores) si éstas no ayudan a los residentes del área a crecer económicamente.

De acuerdo al Censo de los Estados Unidos, los datos obtenidos por el Centro de Filantropía Johnson de la Universidad Estatal Grand Valley, el 45 por ciento del área está ocupada por inquilinos (rentas). La propuesta recomendada de zonificar permitiría a unidades de asesorías por derecho. En otras palabras, una empresa no lucrativa o una lucrativa podría comprar dos casas y convertirlas en cuatro unidades con permiso o por derecho.

La propuesta de los cambios de zonificación son permitidos o por derecho, esto significa que los desarrolladores pueden intentar convertir las dos casas que compraron en cuatro unidades y lo podrán hacer sin necesidad de sostener una audiencia pública con la comunidad.

De acuerdo a Ryan Verwys, miembro del Comité Asesor de Vivienda, Director de Inner City Christian Federation ( ICCF por sus siglas en Inglés) y residente del vecindario de Garfield Park, la recomendación de zonificación propuesta ayudaría a crear maneras innovadoras de diversificar los tipos de casas disponibles y de esta manera reducir potencialmente algunos de los costos que los desarrolladores proveen para tener vivienda asequible.

Ryan Verwys“Los términos por derecho y por permiso son palabras que tienen un gran potencial de incomprensión  o malentendido,” dice Verwys. Explica que cerca del 90 por ciento de la construcción en Grand Rapids y proyectos de desarrollo son dirigidos por permiso o por derecho.

Verwys explica que por derecho o por permiso envuelve un proceso en donde la ciudad aún es requerida para revisar la propuesta de desarrollo. De acuerdo a Verwys, existe un potencial de que los cambios de zonificación atraerán a los desarrolladores de proveer diferentes tipos de vivienda incluyendo un enfoque en viviendas asequibles.

“Reconozco que no hay garantía de que agregando más suministros se vaya a reducir el costo de la renta en nuestra comunidad,” dice Verwys.

Verwys cree que los cambios propuestos ayudarán a que ICCF use mejor y efectivamente sus fondos para crear más viviendas asequibles y preserve el tejido de los vecindarios.

“Históricamente hemos tenido una trayectoria de seguimiento de los códigos de zonas y tierras usando reglamentos que significan excluir a la gente. Yo quiero preservar la diversidad socioeconómica en mi comunidad mientras reconozco el contexto histórico de negar préstamos,” comparte Verwys.

La segregación en la ciudad de Grand Rapids no es nada nuevo para los residentes que han experimentado negación de préstamos en el banco; no fue sino hasta en 1970 que los residentes Afroamericanos pudieron comprar sus casas en las afueras de la Calle Hall al Sur, la Calle Cherry al Norte, Fuller al Este y el rio al Oeste.

Hoy, el área al sureste de Grand Rapids - sur de la Avenida Division, Boston Square y Burton Hights- es donde vive la mayoría de residentes de color en la ciudad.

Sergio Cira Reyes, Director de Compromiso Comunitario del Colectivo Urbano y por mucho tiempo organizador comunitario, primero trabajó con muchas familias en el lado oeste que fueron experimentando desplazamiento debido a la llegada de nuevo desarrollo. En ese tiempo, Cira Reyes trabajaba como Coordinador de la Comunidad Escolar para las familias de los niños que atendían la Escuela Primaria Sibley a través de la Red de Servicios de las escuelas de Kent.

Sergio Cira Reyes

“Había maneras de incrementar los suministros y eventualmente mermar la demanda de vivienda y los precios se reducirían. Al reducir las regulaciones se le permitiría a las personas invertir en casas que no estaban bien cuidadas y tampoco en el mercado,” comparte Cira Reyes.

“Esto pasa por alto los comentarios de los residentes y tiene el potencial de eliminar el compromiso comunitario. Estamos asumiendo que los cambios de zonificación han creado las condiciones para los desarrolladores potenciales y cruzamos los dedos de que ellos querrán crear viviendas asequibles,” dice Cira Reyes.

A pesar de que los cambios propuestos abren oportunidades de desarrollo para ICCF y Para Habitat para la Humanidad de crear más oportunidades de acceso a la vivienda, a Cira Reyes le preocupa lo que las ordenanzas de las zonas puedan significar para los inversionistas que no están interesados en desarrollar viviendas asequibles.

A pesar de que los cambios propuestos abren oportunidades de desarrollo para ICCF y Para Habitat para la Humanidad de crear más oportunidades de acceso a la vivienda, a Cira Reyes le preocupa lo que las ordenanzas de las zonas puedan significar para los inversionistas que no están interesados en desarrollar viviendas asequibles.

“Esto también permite a los inversionistas de fuera, incluyendo a los que ya están posicionados, tienen las conexiones con la ciudad y no han procurado vivienda asequible en el pasado, a tener acceso de hacer cualquier tipo de vivienda,” dice Cira Reyes.

A Cira Reyes le gustaría ver que hay más tiempo para los comentarios de los residentes o pilotear los cambios propuestos en un vecindario o comunidad que quiere probarlo allí.

Suzanne Schulz, directora de planificación de la ciudad de Grand Rapids, explica que la recomendación proveída por el Comité Asesor de Vivienda fue dada al equipo de planificación para redactar el lenguaje y ayudar a implementar los cambios propuestos.

“Yo pienso que mucho depende de la demanda y de los suministros que se provean. Podemos juzgar la demanda ahora mismo basados en la vivienda disponible y así podrían abrirse unidades de vivienda adicionales. Podría incrementarse la disponibilidad pero no podría garantizar el precio,” dice Schulz.

Suzanne Schulz"Yo pienso que mucho depende de la demanda y de los suministros que se provean. Podemos juzgar la demanda ahora mismo basados en la vivienda disponible y así podría abrirse unidades de vivienda adicionales. Podría incrementarse la disponibilidad pero no podría garantizar el precio," dice Schulz.

De acuerdo a Schulz, el apoyo del público y la comunidad pasa cuando las políticas se han desarrollado con una comunidad fuertemente comprometida y el público ha sido claro con lo que ellos quieren y las políticas han encontrado su visión.

“La planificación y la zonificación fluyen. Estamos en constante evolución y cambio. El vecindario tendrá un plan. El involucramiento de las personas hace una diferencia en la organización no sólo del plan del área sino también para el futuro de cómo haremos esto,” dice Schulz.

Schulz cree igualmente que el desplazamiento y el crecimiento económico están enmarcados en la planificación y desarrollo.

Desde el principio hemos trabajado asegurando que el proceso del plan específico del área de la Division Sur está enfocado en el marco de referencia de equidad sin desplazamiento y queremos continuar así y movernos hacia adelante en todos los planes de desarrollo.

A lo largo de la Division Sur a través del plan especifico de desarrollo, los residentes tienen la oportunidad de ver su voz y su visión en un nuevo desarrollo, explica Schulz.

Como a Colorado, a Michael Scholten, residente del vecindario de Garfield Park y director de la Asociación de Vecinos de Garfield Park, le gustaría ver cómo los cambios de zonificación incrementan la propiedad de la vivienda en el área.

La familia Klaasen Scholten, residentes del vecindario Garifeld Park

“Yo estoy consciente de cómo zonificar ha sido usado para reforzar la segregación económica a través de la historia de Grand Rapids. Necesitamos reconocer como zonificar ha sido usado en el pasado y como las impresiones de líneas rojas (negación de préstamos bancarios) y la pobreza a largo plazo aún existe de la misma manera que hace mucho tiempo,” comparte Scholten.

Scholten explica que,  incrementando la densidad existe un potencial de incrementar los suministros de vivienda asequible.

“Investigaciones en densidad, en suministros y demanda han demostrado que dos tarifas en el mercado de las casas reduce el desplazamiento tanto como a una casa asequible,” dice Scholten.

La investigación a la que se refiere Scholten se encuentra en el reporte de 2016 Perspectives on Helping Low-income Californians Afford Housing indicando, que el incremento en las tarifas de vivienda sobre una década ha tenido un significativo impacto en la reducción del desplazamiento. De cualquier manera, por el informe, la vivienda subsidiada tiene un impacto muy grande en la reducción del desplazamiento pero que eleva los costos.

Me gustaría ver a la ciudad alentar la propiedad de vivienda a través de incrementar la densidad en vez de solamente usar la densidad para incrementar la renta,” comparte Scholten.

Así como los planes del futuro desarrollo a lo largo de su vecindario, a Scholten le gustaría ver que  su vecindario conserve la diversidad racial siempre y cuando los cambios propuestos no desplacen a aquellos que experimentan pobreza en su comunidad.

“Yo estoy a favor de los cambios propuestos y de incrementar la densidad si ello significa que la gente en mi comunidad tiene un incremento al acceso de compra de vivienda y ganan salud y estabilidad,” comparte del residente por mucho tiempo del vecindario de Garfield Park.

Para involucrarse como tutor en el Steering Comitee para el Plan específico del Area de División Sur y saber más acerca de Comunnity Ambassadors por favor contacte a Courtney Magaluk a [email protected] / 616-456-3585.

Definiendo South Division

Este artículo es parte de nuestra serie Defininiendo South Division, artículos mensuales por un periodo de dos años, los mismos que estarán dirigidos a enfocar a la comunidad para el involucramiento comunitario y el conocimiento del proceso correspondiente al Plan de Desarrollo de la South Division. Cualquier comentario u opinión es bien recibido aquí.
Para comunicarse con Michelle Jokisch Polo (Lea sobre Michelle aqui) editora de estas series, la puede seguir en Facebook y Twitter.

Definiendo South Division ha sido posible a traves del auspicio de la Ciudad de Grand Rapids, organización local del gobierno, trabajando por una ciudad donde todas las personas son bienvenidas.

Fotografia por Dreams by Bella.